1.1.1 试点情况

宣城市宣州区在20世纪90年代就开始尝试宅基地抵押贷款这一工作, 2011年4月安徽省政府批准宣州区为全省农房宅基地发证与抵押流转改革试点区。2015年在全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定中宣城市宣城区成为全国59个宅基地抵押贷款的试点地区之一, 暂停实施《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》中关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。

目前, 农村产权流转交易平台— — 宣州产权交易所已初步建立。风险分担机制初步建成, 截至2016年10月10日, 宣州区农民住房财产权抵押登记总计132例、抵押面积34 195.09 m²、抵押金额共2 202.4万元, 取得良好成效。这一金融创新, 让农民最大资产转化为资本, 为宣州区全面建成小康社会奠定了基础。但是试点也面临着较多的困境和障碍, 这些困境与障碍极大地降低了宅基地抵押贷款的可获性, 严重阻碍了宅基地抵押贷款的落实与发展。

1.1.2 政策导向

2016年4月, 宣州区政府结合实际情况制定了《宣州区农民住房财产权抵押贷款试点实施方案》, 以赋予农民更多的财产权利为出发点, 深化农村金融综合改革, 加大对“ 三农” 的金融支持力度, 积极推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点, 有效盘活农村资源、资产、资金, 促进农民增收致富和农业现代化加快发展。实施方案中除提到要全面开展确权登记颁证工作、建立农民住房财产权抵押登记制度外还提出建立农民住房财产权交易流转平台、规范农民住房财产权评估、开发农房抵押贷款产品、完善抵押住房处置机制、建立农房收储机制、纳入“ 4321” 新型政银担风险分担机制、推行农民住房保险、推进农村信用体系建设、加大货币政策扶持、实行差异化监管、建立考评激励机制等工作任务(图1)。

图1

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	图1 宅基地抵押贷款运行机制设计中的主体关系

1.1.3 宅基地确权

农村土地确权登记是维护农民土地权益, 促进农村改革发展的一项基础性工作。宅基地使用权和房屋所有权的确权工作, 是宅基地抵押贷款实现的基础。只有抵押物权属关系明确, 才有可能实现有效抵押。自2014年国土资源部等五部委联合印发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》以来, 农村宅基地确权登记发证工作取得了积极进展, 但由于实际工作中有许多诸如“ 1户多宅” 、面积超占等诸多棘手问题, 以致迟迟难以完全实现。2017年2月国土资源局又下发《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记有关问题的通知》以解决这些工作中遇到的问题。

宣州区 在1994 年即启动农房确权颁证工作, 2016年9月又出台了《宣州区农村宅基地使用权和房屋所有权确权登记发证工作实施方案》进一步推进确权工作, 在当前宅基地使用权和房屋所有权登记发证工作的基础上, 全面开展农村宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证工作。截至2016年末, 宣城市城市规划区以外的宣州区行政辖区已完成农村宅基地使用权和房屋所有权98%的确权工作, 并进一步推进不动产权证的颁发, 预计2017年6月底可完成全区农房不动产确权登记, 但城市规划区内还未实施。

1.1.4 抵押登记

宣州区范围内依法拥有农民住房所有权及所占宅基地使用权的农民即可申请抵押登记, 申请宅基地抵押登记的农民应提供有其他长期稳定居住场所的相关证明材料, 且需要农房所在地的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押并处置。

1.1.5 风险分散

目前由于宅基地抵押贷款还处于初步阶段, 银行的抵押权根本无法实现。 在风险分散的机制设计中, 宣城市主要从完善抵押住房处置机制、建立农房收储机制、纳入“ 4321” 新型政银担风险分担机制、推行农民住房保险、推进农村信用体系建设等几方面进行。

完善抵押住房处置机制。因借款人不履行到期债务, 或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的, 抵押权人在保障农民基本居住权的前提下, 可通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物, 抵押物处置收益由抵押权人优先受偿。变卖或拍卖的农民住房, 受让人为宣州区户籍居民。目前是银行在区公共资源交易中心平台发布抵押物处置信息, 买方通过平台竞价或协商购买。

建立农房收储机制。建立农房收储机构, 设立农房收储基金, 对不良贷款形成的抵押农房无法流转变现的, 由农房收储机构按照市场化方式进行收储处理。截至2016年末, 宣州农房收储机构正在探索建设。

将宅基地抵押贷款纳入“ 4321” 新型政银担风险分担机制。振宣、瑞丰融资担保公司积极开展农房抵押贷款融资担保业务, 简化担保业务流程, 纳入“ 4321” 新型政银担业务。担保机构收取的年综合担保费率不得超过1%, 但目前的具体措施是区政策性担保公司承担80%, 金融机构承担20%。

推行农民住房保险。完善农民住房保险政策, 为借款人提供增信支持, 有效降低金融、担保机构贷款及担保风险。目前宣州区将农民住房保险纳入民生工程, 保费由省和区财政按4∶ 6比例全额承担。

推进农村信用体系建设。鼓励各金融机构积极开展信用户、信用村、信用镇(乡)评定授信, 为农房抵押贷款提供良好信用环境。但目前该体系并未建设。

1.2.1 提出宅基地抵押贷款申请

农户向银行提出宅基地抵押贷款申请, 必须由农户所在村集体经济组织同意, 并出具准予抵押的书面证明。农户还需要提供宅基地使用权证和房屋所有权证以及其他长期稳定居住场所相关证明材料(拥有其他房屋的权属证明或亲属同意提供房屋给抵押人居住的书面证明材料及房屋权属证明等)。

1.2.2 宅基地定价评估

由贷款银行对抵押宅基地进行评估定价, 银行参考评估价确定贷款额度。银行在评估定价时主要考察农房的实际面积、装修情况、建房时间、地理位置等。

1.2.3 银行受理

银行主要的工作程序包括:受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷款回收几个阶段。在受理农户抵押贷款的申请后, 首先是调查农户的还款能力(一般以农户可获年收入作为参照), 其次是信用, 最后才是宅基地的价值。依据还款能力和宅基地价值二者中数额低者确定放贷数额。审批通过后, 向农户发放信贷资金, 根据贷款用途是作为流动资产还是投资于固定资产决定1~3年不等的放贷期限, 支持农户从事各种经营消费活动。贷款发放后, 银行还要密切关注农户的资金运用情况、收益效果等, 以便按时收回贷款。

1.2.4 签订贷款抵押合同

银行和农户双方协商达成一致后, 共同订立贷款合同。合同的内容包括:借贷双方的名称、地址; 贷款金额、用途、贷款期限、贷款方式、利率、支付方式; 抵押物的情况; 赔偿方法; 违约责任及违约处理方式; 争议解决方式; 其他事项等。

1.2.5 借款人履约还款

抵押贷款关系确定之后, 金融机构有权监督借款人资金的使用情况, 发现借款人不按协议内容使用贷款资金, 金融机构有权要求借款人改正。由于农业生产的不稳定性, 若借款人期满后未能还清本息, 银行一般采取催收措施, 帮助其制定还款计划, 并鼓励借款人通过其他方式融资, 先还银行贷款, 之后银行再向借款人发放贷款, 从而在降低银行不良贷款率的同时维护借款人信用。

1.2.6 建立农户信用档案

通过以上步骤, 金融机构根据农户(借款人)贷款还款情况, 建立用户的信用档案。信用档案内容包括农户基本情况(借款人姓名、身份证件、详细地址、劳动力数、教育程度、婚姻状况、联系电话、人均土地面积), 经济状况(拥有的资产、收入结构、支出结构), 贷款偿还情况(是否按期还、还款主动性、拖欠贷款时间)等。通过建立用户信用档案, 使金融机构能直接读取用户信息, 为下次贷款以及此农户为其他农户提供担保时有充足参考资料。有违约记录的5年内不得向银行贷款。

2.1.1 贷款基本情况

宣州区向阳镇夏渡村陈先生因要建立一家市政工程公司急需资金, 起初打算向向阳皖南农商行申请宅基地抵押贷款15万元, 但未获得宅基地抵押贷款, 最终通过家人公务员的信用担保贷到了10万元。

2.1.2 影响贷款可获性因素

确权工作的落实。据了解, 陈先生未获得宅基地抵押贷款的原因, 在于向阳镇夏渡村属于城市规划区, 现阶段由于城市规划区内有很多非法建造的房屋, 致确权工作难以展开。宣州区城市规划区内的宅基地上的房屋房产证的办理还未启动, 根本原因在于政府终止了位于城市规划区的农村宅基地的规划审批。确权是推行宅基地抵押贷款的前提, 没有宅基地使用权证和房屋所有权证就无法向银行申请宅基地抵押贷款。没有权证是影响贷款可获性的一大因素。1)房产证。依法取得房屋所有权的房屋是农民的合法财产, 住建部门确认后颁发《房屋所有权证》, 但由于违章搭建问题较多、房屋登记面积难以确定、房屋建造过程中手续不全等问题, 颁发《房屋所有权证》存在较多困难。有些地方只颁发了《集体土地使用权证》, 导致农村住房缺少有效产权证明, 农民对住房的所有权缺乏有效法律保障。目前宣州区主要的问题在于:农村在外务工人员较多, 影响农房的发证; 农村集体土地使用证的发证率和准确率一定程度上制约了农房发证的进展; 村组重视程度及群众对农房发证试点工作认识不足, 以及对抵押贷款的可能性持观望态度, 阻碍了农房发证工作。2)土地证。农民对宅基地具有使用权, 《集体土地使用权证》确定农户的土地使用权。但目前农村住房《集体土地使用权证》颁发情况较复杂, 近年来重新拆建自建的农房, 政府出于土地整理因素尚未发证, 主要原因在于政府部门为防止增加新农村规划落实的难度, 没有为按规划要求建设的农房颁发《集体土地使用权证》。

新型替代品的推出。公务员信用贷款是以公务员信用为担保进行贷款, 一名公务员的信用担保可以贷款10万元。家庭幸福贷考量的是一家人直系3代的信用状况和还款能力, 信用若良好只需要签字就可获得贷款, 贷款额度最多也是10万元。公务员信用担保贷款和家庭幸福贷这2种新型信用贷款方式由于风险低、操作简单方便成为银行主要推荐的贷款方式; 同时由于其申请流程简单便捷, 且贷款数额能满足大部分农户需求, 逐渐成为农户向银行贷款的主流选择方式。这2种贷款方式因具有宅基地抵押贷款所没有的优势, 很大程度上替代了宅基地抵押贷款。除了公务员信用贷款和家庭幸福贷这2种信用贷款, 针对资金需求量大的农户, 银行则根据还款能力向农户发放商业贷款。

2.2.1 贷款基本情况

程先生是宣州区狸桥镇金云村的一位村民, 2004年因做生意缺少资金, 希望使用宅基地抵押贷款20万元, 最终通过农房抵押贷款贷到15万元, 又向亲戚借了几万, 凑够20多万买了所需固定资产。抵押的宅基地坐落在金云村主干道旁, 2层楼房, 共183 m², 造价20万元, 现市价25万元左右。程先生一直使用宅基地抵押贷款续贷至今, 贷款期限1~3年。

2.2.2 影响贷款可获性因素

宅基地价值、借款人还款能力和信用状况直接影响了宅基地抵押贷款的可获性。

宅基地价值。程先生期望用宅基地抵押贷到20万, 但最终只贷到15万。究其原因是宅基地价值不够高。狸桥镇皖南农商行规定宅基地抵押贷款一般不超过宅基地价值的50%, 所以最终只贷到15万。宅基地价值是影响宅基地抵押贷款可获性的一大重要因素。

还款能力和信用。银行发放宅基地抵押贷款时首要考察借款人的还款能力、其次是信用状况, 最后才是宅基地的价值。依据还款能力和宅基地价值两者中的低值放贷。由于程先生的还款能力较强, 无违约记录, 才能贷到已经算比较多的15万元。

通过实地走访农户、金融机构、政府部门, 除以上2个案例分析中提到的影响贷款可获性因素的直接制约因素, 作者还发现许多其他因素制约了贷款的可获性。

2.3.1 抵押物处置难

宅基地抵押贷款风险过高且运行中有很多的障碍, 严重影响了宅基地抵押贷款的可获性, 其根本原因则在于抵押权难以实现, 也就是抵押物处置难。

农村住房资产处置的法律障碍。根据最高法院《关于人民法院民事执行农房中查封、扣押、冻结财产的规定》, 人民法院在强制执行农房时, 一般只能查封不能拍卖、变卖或抵债, 执行手段有限; 同时根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押房屋的规定》, “ 以农户房屋设定抵押, 如贷款得不到足额清偿, 金融机构要实现抵押权时, 首先要给予6个月的宽限期, 期满强制迁出时对于被执行人无法自行解决居住问题的, 还应提供临时住房, 且其租金受到限制。对于被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的, 不应强制迁出。” “ 提供临时住房” 和“ 不应强制迁出” 这两点规定妨碍了农户住房抵押权的执行, 使得银行的抵押权难以实现。

农房评估缺乏统一的标准和评估机构。从抵押融资角度来看, 真实规范地对抵押物进行评估可以有效降低农房抵押的风险, 最大限度地发挥农房抵押的效益。但目前缺少与农村住房配套的价值评估方法, 没有专门的农房价值评估机构, 农房价值都由银行自行实地评估, 造成农村住房价值普遍被低估, 农民财产权没有得到充分实现。由于农村住房建造标准不一、建筑材料多样、房屋所处地理位置不同等因素, 导致农房价值评估的差异性较大。而且目前关于农村住房的评估标准、原则、收费等问题尚没有统一的规定, 因此, 在实践操作中容易造成评估费用过高、抵押物价值不能得到充分评估等问题。

农房交易缺乏完善的农房交易流转平台。农房抵押贷款是一个涉及农民、金融机构、政府部门的产权缔约过程, 缔约的动力来自各方期望能获取更大的收益, 当信贷违约时抵押物处置管理问题是农房抵押贷款业务中最关键的问题。因此需要搭建完善的农房交易流转平台, 扩大农房交易范围, 弥补抵押物的处置与管理缺陷, 降低金融机构资产变现风险。宣州区搭建农房交易流转平台才刚刚起步, 现通过议价拍卖方式仅流转过1笔农房, 且还存在接盘群体少, 接盘者不愿意接受评估价值, 接盘者和银行难以议价成功等一系列问题。

农房流转缺乏开放的市场。根据2008年建设部发布的《房屋登记办法》第87条规定“ 申请农村村民住房所有权转移登记, 受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的, 除法律、法规另有规定外, 房屋登记机关应当不予办理” ; 2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确规定“ 城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘ 小产权房’ ” 。当农房作为抵债资产进行处置时, 当地的村民可能受“ 熟人社会” 环境影响, 出于排外、同情、与借款人熟悉等原因, 不愿购买作为抵押物的农房。目前宣州区在试点进程中将农房处置受让人虽然由集体组织(村) 内部成员扩大至全宣州区范围, 但户籍等配套制度尚未跟进, 导致实际仍无法执行; 且人们获得农房交易信息的渠道有限, 对农房交易环节及办理过程所知不多, 供需市场不平衡, 农房流转难以形成公开的交易市场。

2.3.2 政府推动力度不足

风险补偿基金欠缺。政府尚未设立专项的风险补偿基金, 暂无贷款贴息, 对评估机构和担保机构也无强制性要求或财政补贴, 目前只审核确定了房地产评估机构和农房担保机构。且宣州区区级财力有限, 省市并未拨付试点经费。

可操作性的细化政策缺乏。政府缺乏可操作性的细化政策, 政府出台的办法和实施方案都过于粗略, 具体的实行方法则由金融机构、公司、政府相关部门自行实施。由于缺乏政府的具体政策指导, 试点工作严重存在“ 放不开” “ 推行慢” “ 无方向” 等问题。

宣传缺广度与深度。据了解, 政府宣传的广度和深度不够, 导致受众范围不够广, 信息传达不到位, 制约了宅基地抵押贷款的进一步推广。

社会保障体系不健全。宅基地及附属住房是农民最主要的生活保障, 农民一旦丧失土地和住房, 会引发农户生存权问题, 所以必须考虑农户失去土地后的社会保障, 以防止农户失地风险转化为社会风险和政治风险。目前, 在农村社会保障体系未全面建立的情况下, 农房处置后可能将导致农民无安居之所, 进而影响社会稳定。

2.3.3 金融机构积极性不高

金融机构认为农房抵押贷款风险大、收益低, 且因为宅基地抵押贷款受各种制约因素的影响, 金融机构参与农房抵押贷款业务的积极性不高。目前参与农房抵押贷款的金融机构还是太少, 在宣州区基本上只有皖南农商行1家, 且办理该项贷款的积极性也不高。因此, 为农村经济发展提供的资金有限, 不利于农房抵押贷款业务的长远发展。

2.3.4 农户认知度不够

农户流转土地缺乏积极性, 在思想上存有顾虑。部分农户对土地流转政策有误解, 对土地的所有权、承包权、经营权认识不深, 认为宅基地抵押之后, 将来要不回而失去宅基地, 缺少安全感。

农户信用意识差。农村信用体系建设滞后, 农户信用意识薄弱, 征信体系不健全。如向阳镇多例农户宅基地抵押贷款没有按约定偿还, 农户却依然住在抵押的农房内, 银行即使诉之法院取得了胜诉也没有对违约农户采取任何措施。

尽管全国人大公告中已经明确试点地区可突破相关法律限制, 但具体内容及相关规定还需要进一步细化。应尽快修订《土地管理法》、《担保法》、《物权法》等法律中有碍于农村住房抵押融资的规定, 明确农村宅基地的物权属性和财产权属性, 允许宅基地自由或有条件地进入市场交易, 加快建立与农房抵押融资相适应的正式法律制度框架。《房屋登记办法》等规章和一系列规范性文件还需要进一步修改。同时, 因地制宜地推出农村住房抵押贷款试行办法和操作程序, 有效规避法律风险, 保障债权安全及各方利益, 使农村住房抵押贷款得以顺利进行并不断深化。

3.2.1 加快推动现有政策实施

加快推进确权工作。现阶段由于城市规划区内有很多非法建造的房屋, 宣州区城市规划区内的宅基地上的房屋的房产证办理并未启动。没有两证农户就无法申请宅基地抵押贷款, 金融机构的抵押权很难实现。因此建议政府有关部门要尽快完成发证工作, 认真贯彻落实《关于印发宣州区农村宅基地使用权和房屋所有权确权登记发证工作实施方案的通知》, 同时尽快推出城市规划区宅基地确权颁证的工作办法, 完善相关工作机制, 资助农房发证补助资金及相关费用, 从而为抵押权的有效设立奠定基础。

加快推动农房抵押贷款中介机构与平台建设。1)由政府推动组建较为权威公正的农村住房资产评估机构。借鉴成熟的房屋抵押贷款的经验, 完善农村土地价值评估市场, 切实做好评估工作。建议尽快建立专业评估机制、设立专业评估机构和培训评估人才, 出台评估管理、技术规范等有关法律和业务准则, 对宅基地使用权价值进行评估, 为银行开展宅基地抵押贷款提供评估服务。2)由政府组织搭建农房流转交易平台。完善农村产权市场交易制度, 组建农村产权(含农民住房财产权)流转交易服务平台, 尝试将信息发布、法律咨询、资产评估、融资担保、资产处置等配套服务统一纳入流转交易平台, 为农房抵押贷款业务提供“ 一站式” 服务, 促进农房产权依法交易、流转、过户。提高农房抵押贷款的业务质量和工作效率。建议把宅基地的使用年限最高也规定为70年, 扩大农房需求群体, 促进市场平衡。

加快农村社会保障体系建设。政府应推动农村社会保障体系的建设与完善, 让农户在抵押物被处置后可以获得短期的租金支持。弱化宅基地的保障性功能, 建立以廉租房, 公租房为侧重的多层次城乡住房体系。

加快健全农业保险制度。政府应加快建立健全农业保险制度, 设立农业巨灾风险基金, 探索开办地方性政策保险险种, 增加农户抗风险能力。

3.2.2 建立风险缓释机制

宣州区已将宅基地抵押贷款纳入“ 4321” 新型政银担风险分担机制, 即对宅基地抵押贷款出现的代偿, 由原担保机构、省担保集团、合作银行及地方财政按4∶ 3∶ 2∶ 1的比例分担, 振宣、瑞丰融资担保公司积极开展农房抵押贷款融资担保业务, 同时简化担保业务流程, 但目前该项政策尚未落实, 需要政府加快推动落实, 提供一定的财政补贴。

政府应设立专项风险补偿基金, 放宽农房抵押贷款呆坏账核销条件, 对农房抵押贷款给予财政贴现等多种方式规避各类风险, 逐步形成政府补贴与商业运作相结合的保障机制, 促进农村住房抵押贷款业务健康发展。

关于抵押物处置, 建议建立专门的农房资产管理公司, 对抵押物进行统一管理, 采取市场化方式流转抵押物, 实现宅基地的变现(图2)。同时, 建议政府加快建立农房收储机构, 设立农房收储基金, 对不良贷款形成的难以采取市场拍卖方式的抵押农房无法流转变现的, 由农房收储机构按照市场化收储方式收储处理, 并且可以由政府和借款人签订房屋租赁合同, 在解决借款人无居住场所问题的同时减轻政府的收储压力。

图2

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	图2 宅基地抵押贷款风险处置机制

因现有法律规定农村土地为集体所有, 可以考虑用租用的方式代替购买, 非本村的购房者使用农房到达一定年限后, 可通过续租的方式继续使用该宅基地, 续租费用可支付给村委会。

3.2.3 加大宣传力度, 提高农户信用意识

政府要加大宣传力度, 做好宣传、信息服务, 让更多的金融机构、市民了解到这项贷款的意义、政策、流程等, 提高农户贷款意愿、金融机构放贷意愿, 从而推动宅基地抵押贷款的发展。与此同时乡镇政府要加强信用意识教育, 增强农户的信用意识, 降低违约风险。

3.3.1 贷款模式分类设计

贷款模式应根据借款人还款能力、信用水平、贷款用途以及宅基地评估价格等条件不同而分别设计。

直接抵押贷款模式。处于城乡交界处、还款能力稳定、信誉环境较好的贷款需求, 可以考虑直接以宅基地为抵押物向金融机构申请贷款。

担保公司+宅基地反担保模式。对于宅基地价值较大, 贷款额度较高, 还款能力较强的贷款需求, 可以考虑引入担保公司, 采取担保公司担保+宅基地反担保模式。

村镇集体担保模式。对于宅基地面积大且集中的地区, 可以根据宅基地开发和利用项目, 由村委会、地方政府及开发部门共同担保, 进行宅基地抵押贷款。

农户联保+宅基地抵押贷款模式。对于地理位置较偏远的、资金需求相对较少的贷款需求, 可以考虑以村组为单位, 在农户联保模式的基础上, 发挥宅基地使用权的补充担保作用, 实行动态管理, 从而实现对信用的进一步增级, 提高贷款额度。

3.3.2 贷款利率分层设计

金融机构应加快推进利率市场化改革, 完善利率风险机制。适时放开农村金融机构贷款利率上限, 使金融机构能根据自身经营成本和管理能力自主定价。为了提高农户贷款意愿, 应适当提高宅基地贷款的抵押率, 提高贷款可获性。为了提高金融机构的积极性, 使得高风险对应高收益, 应允许金融机构采取分层收取利息的方式, 50%以下采取正常利息率, 50%以上可适当收取更高利率。50%以下部分政府进行一定的贴息。农户自行选择贷款抵押率, 通过此种方法更好地实现农户和银行双方的利益均衡。

同时, 金融机构也应灵活用款方式, 比如在原来发放贷款的基础上增加自助循环等产品特点。不断开发农房抵押贷款产品, 在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大创新, 简化贷款流程, 扎实推进农房抵押贷款业务试点工作。

3.4.1 解放小富即安思想, 突破小农意识

部分农户小农意识仍然比较严重, 怕担风险, 小富则安, 农民不愿对其土地进行了流转而出现“ 惜转现象” 。农户要选择适合与自身情况相符的当地经济发展的新道路。学习政府政策, 加深对政策的理解, 以避免对政策产生误解。对土地的所有权、承包权、经营权等要有新的认识。同时, 要自主学习所从事农业生产的相关专业知识, 提高生产技能和盈利能力, 从而提高自身还款能力。

3.4.2 加快农户信用档案建设

鼓励各金融机构积极开展信用户、信用村、信用镇(乡)评定授信, 并在镇范围内建立诚信平台, 表扬诚实守信农户, 一直按期还款的应考虑逐步提高贷款额度降低贷款利率; 对不守信的农户加大违约惩戒力度, 延长违约不可再贷款年限, 并对其在山林、水面承包、就业、土地流转等方面予以限制, 从而为农房抵押贷款提供一个良好的信用环境。